「借り換えロ-ン」のしくみと活用法

・高い金利のローンから低い金利のローンに切り替える
 金利の高いときにローンを組んだ人にとっては、低金利時にマイホームを購入する人をうらやましく思うはずです。たとえば金利5%で1000万円を35年ローンを組むと、総返済額は2100万円になりますが、金利が2・5%であれば1500万円で済みます。3000万円のローンでは1800万円もの差になってしまいます。
 そこで、高金利のローンから低金利のローンに切り替える人も増えています。住宅ローンを見直して、新しいローンに借り換えを行なうことで、毎月の返済額を軽減したり、返済期間を短縮させることが可能になるのです。これを「借り換え」といいます。
 ただし、誰もが借り換えでメリットを享受できるわけではありません。後の項でも取り上げますが、物件が担保割れになっているため抵当権を抹消できないケースもあります。また、次の基準にすべて該当していなければ、やるだけ損になる場合も発生します。①金利差が1%以上あること、②ローン残高が1000万円以上あること、③返済期間が10年以上残っていること、の3点です。
 借り換えには、公庫などから民問のローンへ借り換える方法と、民間ローン同士での借り換えの2つの方法があり、民間ローンから公的ローンへの借り換えはできません。なお、変動金利は、今後の金利動向によってたえず金利上昇リスクがつきまとうことを忘れてはなりません。

ローン

<「ロ-ンの条件変更」のしくみと活用法>
・ロ-ン返済の条件を変更して返済をラクにする
 公庫を窓口とする融資では、返済の途中でローンの返済条件を変更することが可能です。たとえば、元利均等返済を元金均等返済にするとか、ボーナス返済の額を減らして毎月返済の額を多くする、また返済期間を短縮させたり、毎月返済額を少なくすることなどです。もちろん、その逆の変更も可能です。
●返済期間の短縮……毎月の返済額を増加させることで、返済期間を短縮させる方法。たとえば、融資額2000万円。金利3%・35年返済で、購入5年後に5年短縮(25年返済)するケースでは、毎月約1万円の増加で、総額では約175万円軽減できます。10年短縮(20年返済)のケースでは、毎月約2万4000円の増加で、総額341万円の軽減になります。なお、早めの時期に実行するほど効果があります。

家の模型と一万札

●毎月返済額の軽減……返済期間を延ばすことで、毎月の返済額を減らす方法。ただし、最長返済期間で借りている場合は、期間を延長することはできません。たとえば、35年返済可能な新築マンションで、融資額2000万円・金利3%。15年返済で、購入5年後に30年返済に変更するケースでは、約14万円だった毎月返済額は約6万円へと大幅に軽減されます。ただし、総返済額では約514万円の増加になります。10年後に25年返済のケースでは、毎月返済額は6万8000円になります。


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