「買い換えローン」のしくみと活用法

・いくらで売却できるか、ロ-ン残高はいくらあるか
 新婚当初や子どもが小さいころは、狭いマンション暮らしでも苦にならないものですが、家族が増えればもっと広いマンションや二戸建てへの買い換えも考えはじめます。
 そこで、まず検討すべきことは、①現在の住まいがいくらで売却できるのか、②ローン残高はいくらあるのか、③貯蓄はいくらあるのか、④これから毎月いくら返済していけるのか、です。それによっていくらの物件が購入できるかが決まります。
 買い換えとは、「売り」と「買い」を同時に行なうことです。新しい物件が見つかっても、スケジュール通りに住宅が売れるとは限りません。購入物件の代金支払いと住宅の引き渡しの時期にズレが生じてしまうと、新たにアパートを借りて住まなければならないケースも出てきます。つまり、売り買いのタイミングが重要になります。

話し合い

 また、ゆとり返済などで組んでいる場合、当初5年間は元金分が減らないためローン残高が思ったほど減っていず、資金計画に誤差が生じる場合もあります。住宅市場が低迷していれば、期待した値段で売れないこともあります。買い手が見つからなければ査定価格を値下げせざるを得ません。
 住宅を売ったお金から、ローン残高を差し引いて残った資金に、積立預金をプラスしたお金を頭金にしての資金計画になりますので、十分な買い換えスケジュールを立てることが基本です。

<「担保抹消ロ-ン」のしくみと活用法>
・担保割れ物件の買い換え.借り換えテクニック
 買い換えをするには、まず現在の住宅を売却した代金で住宅ローンの残金を返済し、余ったお金に預貯金を加えて頭金にして、新たなマイホームを購入するという資金計画を立てるのが一般的です。しかし、中古物件の値崩れで、売却代金でローンを全額返済できないケースも増えてきました。
 つまり、物件価格よりもローン残高のほうが上回っているため、売ってもなおローンの借金が残るといったケースです。これでは担保割れになるため、新たな資金がなければ買い換えは不可能です。

お金と家

 売却して買い主に引き渡す際には、その物件の抵当権を抹消しなければなりません。しかし、ローンが残っていては抹消できないことになります。
 また、高い金利から低い金利へのローンの借り換えを考えるときも、これまでに組んでいたローンが清算できなければ新しいローンは組めません。
 そこで生まれたのが「抵当権(担保)抹消ローン」です。これは、新しく購入する住宅のローン(新しく組むローン)に、担保を抹消するための金額をプラスしたもので、いわばローン返済のためのローンといえます。特にローンの借り換えを行なうときは、金利差が大きければ大きいほど、担保抹消ローンの効果も大きくなります。
 なお、金融機関によって若干内容が異なりますので、利用の際は各銀行に問い合わせてください。


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